Bu işin duayenlerinden Prof dr.Ali Hepşen hocamıza geçen yıl eylül ayında gayrimenkul fiyatlarında köpük oluşumuna ilişkin linkedin ortamında  yöneltiğim bir soruma  ,'' Prof.Dr R.Shiller in bu konuda daha net bir tespitinin olduğunu bu tespit de konut fiyatlarının üç çeyrek dönem boyunca artması ve bu artışın enflasyondan arındırılmış halinin %15 oranı veya üzerinde gerçekleşmesi durumunda fiyatlarda köpük oluşumundan bahsedilebilir. ''diyerek cevaplamıştı.Yine Konut fiyatlarında köpük oluşumunun tespitinin yapılabilmesi için ise,''Ne zamanki yüksek fiyatlara talep gelmemeye baslar ve fiyatlar aşağı yönelir, köpük oluştu ve sönümlenmeye başladığı söylenebilir'' şeklinde bir bilgilendirmesi olmuştu.

   2020 yılında konut fiyatlarında gerçekleşen yüksek fiyat hareketlerinin bir köpük oluşumu  olup olmadığı ve oluşan fiyat hareketlerini buradan irdelelemeye devam edersek önce köpük oluşumu nedir, bilmemiz gerekir.

       Köpük ; Ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentileri sonucunda,Gayrimenkul fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması anlamındadır. (SPl değerleme esasları ders notları sy,182)  (Hepşen 2011 )

   Gayrimenkul piyasalarında köpük oluşumu aşağıdaki aşamalara ise;

   -Faiz oranları ve kredi oranları üzerinde sınırlandırılmanın kaldırılması

   -Gayrimenkul sektörüne açılan kredi miktarındaki hızlı artış

   -Konut talebenin hızla artması

   -Gayrimenkul piyasalarında arzın talebi karşılayamaması fiyatlardaki hızlı yükseliş,

   -Fiyatlarda köpük oluşumu,

 şeklinde oluşmaktadır..

 Ülkemizde 2020 yılında konut fiyatlarında yaşanan hareketlilik  bir köpük oluşumumudur,

     2020 yılının ikinci çeyreğinde başlayarak günümüze geriye dönük dokuz ayda , yukarı da yaşanan süreçlere köpük oluşumuna benzer piyasa hareketleri ve tüketici davranışları yaşamaya başladık.

   2020 yılı üçüncü çeyreğinden itibaren  faiz oranları ve kredi oranlarını kamu otoritesince pandemi sürecinde ekonomiyi canlandırmak için supbanse  edilmiş, kredi oranları üzerinde sınırlandırma görece kaldırılmış,neticesinde 2020 yılı üçüncü çeyreği ve dördüncü çeyreğinde açılan konut kredisi  miktarlarında hızla artışlar olmuş,konut talebi artmış,mevcut konut stokları eritilmiş,konut fiyatlarında ciddi artışlar yaşanmıştır.

    Kamunun yayınladığı verilere göre 2020 yılı konut fiyat artış oranı % 30 seviyelerinde gerçekleşmiştir. Yine konuya ilişkin mart 2021 ayında  İstanbul Gayrimenkul Değerlemenin sahiplerinden Celal ERDOĞDU'nun yaptığı ve bir  sosyal medya paylaşımların da yayınladığı çalışmasında 2020 yılı enflasyondan arındırılmış konut fiyat artışının ülkemizde  %13,5 olarak gerçekleştiğini deklare edildiğinin tespitini de buradan yapmakta fayda vardır.

   Yukarıda yaptığımız  değerlendirmeler ışığında  ''gayrimenkul fiyatlarında köpük oluşumunda bahsetmek mümkün müdür''  sorusunun cevabını aramaya devam edersek,2020 yılı içersinde yaşadığımız süreçte yaşanan fiyat artışları kanımızca ;

  - 2018 yılı ile 2109 yılında baskılanmış konut talebinin  kamu oterisinin bir süreç yönetimi vasıtasıyla canlandırlması

  -Talebin konut alımı  yönünde teşvik edilerek piyasasının stok devir hızının arttırılıdğını ,

   -İlgili taraf ve birimle ait  bekleyen ve pazarda  olan konut stoğunun  eritilerek, dönüşüm sonucu nakte dönen  üretim faktörlerin piyasaya  dahil edilmesi gayreti.

   -2020 yılında gerçekleşen enflasyon oranın  inşaat girdi fiyatlarına yansıtılarak konut fiyatlarının artması,

    -Arsa maliyetlerinde  meydana gelen yükselişlerin sonucu olduğunu değerlendirmek kanımız sağlıklı bir bakış acısı olur.

  Yine  Celal ERDOĞDU  beye bir canlı youtube yayınında Konut  fiyatlarında  bir köpük oluşumu olup olmadığı hakkındaki  görüşlerinin  ne olduğuna ilişkin  yönelttiğim bir soruya '' o yönde bir değerlendirmeleri olmadığı ve köpük oluşumunun söylenemeyeceğini ,normal piyasa koşulları nedeniyle gerçekleşen artışlar olduğu ''bilgisini aldık.

      Sonuç olarak ; Yukarıda bahsettiğimiz cerceve de ülkemizde yaşanan konut fiyatlarındaki artışa bir köpük (Piyasa tabiri ile balon) olarak nitelemenin zor olduğu,her ne kadar 2020 yılı eylül ayında başlayarak sürekli azalan konut satış adetlerini le karşılaşsak da ,bunun bir köpük sönümlenmesi şeklinde nitelemeyeceği,  

    Konut piyasasın da oluşmuş emsal satış rakamları ile yeni konut piyasasındaki oluşan yükselen maliyetler nedeniyle ,önümüzdeki süreçte fiyatların azalma yönünde bir eğilim gerçekleştirmeyeceği,bir köpük oluşumu  bahsetmenin zor olduğu söylenebilir.

  Yıl içinde  Konut fyatalarının ,piyasada oluşan enflasyon oranınında ve paralel hareket edebileceği değerlendirmesinde bulunabilinir.

10 YILLIK SEKTÖR TECRÜBESİ,DOĞRU LOKASYON FiYAT DEĞERLEMESİ,KONUT PİYASASINDA CAZİP FIRSATLARI SUNMAK VE HIZLI PAZARLAMA VE SATIŞ STRATEJİLERİMİZLE HİZMETİNİZDEYİZ.

ALAY EMLAK VE DANIŞMANLIK HİZMETLERİ...