ADANA İLİ 2023 YILI GAYRİMENKUL VE KONUT PİYASASI DEĞERLENDİRMESİ.

      2013 yılından itibaren Adana ilinde oluşan gayrimenkul piyasası ve konut satışlarını,TUİK , TKGM ve MB yayınladığı  veriler ışığında, firmamızca düzenli takip edilmekte ve  ilimiz gayrimenkul piyasası ile fiyat hareketlerine ilişkin öngörülerde bulunulmaktadır.

     Öncelikle bilinmelidir ki ;Gayrimenkul Piyasasını,genel gayrimenkul piyasası,Konut Piyasası ve Konut Dışı Gayrimenkul Piyasası olmak üzere üçe ayırmakta , irdelemekte fayda vardır.

    Bu nedenle buradaki blog yazımızda ; İlimizdeki gayrimenkul piyasası hareketlerini;

• Adana ili genel gayrimenkul piyasası,
• Adana ili konut piyasası
• Adana ili konut dışı gayrimenkul piyasası başlıkları altında,

 piyasada  oluşan değer,fiyat kavramlarına  değinmeden,aşağıda değerlendireceğiz.

1.Adana ili ,2023 yılı genel gayrimenkul piyasası.( TKGM verileri )

1.1 ilimizde 2023 yılı genelinde toplam 59634 adet farklı cins ve nitelikte gayrimenkul  satıldı.

• İlimizde 2023 yılında gerçekleşen  toplam 59634 adetlik gayrimenkul satış rakamı ,grafik1 de görüleceği üzere  uzun yıllara sarih eğilim çizgisinin altında,son 11 yıllık satış adetleri ortalamasının (ortalama değer 58005 adettir) ise üzerinde gerçekleşmiştir.

( Grafik 1 Adana ili gayrimenkul piyasasında uzun yıllara sarih genel gayrimenkul yıllık satış  adetleri.)

1.2  İlimizde 2023 yılı genelinde, ilçelerimiz arasında en fazla gayrimenkul satış  işlemi,toplamda 13058 adet satışla Sarıçam'da.

• 2023 yılı genelinde ,Adana ili yerel tapu idarelerinde,ilçelerimiz arasında, 13058 gayrimenkul satış işlemi ve %22 lik pay ile ilk sırayı Sarıçam ilçesi ,12220 adetlik işlem adedi ve %21 pay ile Seyhan ilçesi  ikinci sırayı almaktadır.

(Tablo1 TKGM verilerine göre 2023 yılında Adana'da gerçekleşen gayrimenkul satış adetlerini gösterir tablo.)

( Grafik 2 Adana ili gayrimenkul piyasasında olaşan satış adetlerinin ilçeler bazında yüzdesel dağılımı)

1.3.  2023 yılında da genel gayrimenkul piyasasındaki trend ve talep,konut dışı gayrimenkuller lehine devam ediyor.

• Gerçekleşen gayrimenkul satış işlemleri  2023 yılı sonu itibariyle grafik 3 de görüleceği üzere işlemlerin ;

% 40 konut piyasasında ,%  60 ı ise konut dışı gayrimenkul piyasasında gerçekleşmiştir.

(Grafik 3 Adana ili gayrimenkul payasasının konut ve konut dışı olmak üzere yıllara sarih yüzdesel dağılımı)

2.Adana ili  2023 yılı konut piyasası.(TUİK verileri)

2.1 Adana ilinde, 2023 yılı genelinde toplam 21143 adet konut satıldı

• 2023 yılında konut piyasasında oluşan işlem sayıları,TUİK kırılımlarındaki verilere göre yüzdesel olarak dağıtıldığında ;

1. Adana ilinde gerçekleşen konut satışlarının % 32 lik kısmı ilk kez satışa konu olan sıfır konutlar, % 68 lık kısmı ise ikinci el satışa konu olan konutlardan oluşmaktadır.
2. Adana ilinde gerçekleşen konut satışlarının % 89,9 u nakit, % 10,1 lik kısmı ise kredili (ipotekli ) olarak gerçekleşmiştir.
3. İpotekli ilk kez satılan (sıfır)  konutların tüm satışlar içinde payı %2,7 düşmüştür. 

(TABLO 2 Adana ilinde TUİK verileri ve kırılımlarına göre  2023 yılında gerçekleşen konut satış sayıları.)

2.2  2023 yılı Adana ili ,konut piyasasındaki satışlarda en fazla işlem adedi Sarıçam'da

• İlimiz ilçeleri arasındaki konut satışlarında, %31 lik payla Sarıçam ilçemiz birinci sırada,Çukurova ilçelemiz %26 lık pay ile ikinci sıradadır.Yine Sarıçam,Seyhan,Çukurova ilçerimizde oluşan satışlar , il geneli toplam konut satışlarının %79 unu oluşturmaktadır.

(Grafik 4.Adana ili,  ilçeri konut satışları  yüzdesel dağılımı)

2.3.2023 yılında adana ilinde, yıllık konut satışlarındaki adetsel bazdaki düşüş trendi üç yıldır devam ediyor.

• İlimiz konut satışları Bir önce yıla göre % 21,4 lük oranda  bir daralma yaşanmıştır.
• son 10 yıllık satış adetlerini gösterir grafik 5 deki hareketli ortalamaları gösterir eğilim çizgisinin (trendline) ve yıllık satış rakamlarının oldukça altında harekete devam etmektedir.

(Grafik 5.Adana ili,  ilçeri konut satışları  yüzdesel dağılımı)

3.Adana ili  2023 yılı konut dışı gayrimenkul piyasası.

3.1 İlimiz tapu idarelerinde 2023 yılında 38431  konut dışı gayrimenkul  satıldı.

• İlimizde 2023 yılında gerçekleşen  toplam 38481 adetlik konut dışı gayrimenkul satış işlemi  ,grafik7 de görüleceği üzere  uzun yıllara sarih eğilim çizgisinin üstünde ,son 11 yıllık satış adetleri ortalamasının (27350 adet ortalama değerdir) ise üzerinde gerçekleşmiştir.

TABLO 3 Adana ilinde ekim 2023 ayında gerçekleşen konut dışı gayrimenkul satış adetleri (TKGM - TUİK)

• İlimizde EKİM 2023 ayında konut dışı gayrimenkul piyasasında oluşan satış adetleri,ilçeler bazında yüzdesel olarak dağıtıldığında  gerçekleşen yüzdesel oranların dağılımı aşağıdaki gibidir.

Konut dışı gayrimenkul satışlarında diğer ilçeler 9062 adetlik satış ve %24 lük payla ilk sırayı ,Seyhan ilçemiz ise 7661 adetlik satış ve % 20 lik payla ikinci sırayı almaktadır.

(Grafik 6.Adana ili,  ilçeri konut dışı gayrimenkul satışlarının yüzdesel dağılımı)

3.2 2023 yılını ,Adana ili konut dışı gayrimenkul piyasasının  canlı ve yılı istenilen düzeyde işlem hacmi ile bitirdiği söylenebilir.

• 2023 yılı genelinde  ilimiz konut dışı gayrimenkul piyasası ;

1. bir önceki yıla göre  %12 azalmıştır.
2. Konut dışı gayrimenkul satışları,son on yılın aylık bazda satış adetleri baz alındığında ortalamanın üzerinde hareket etmiş , Gafik 7 de görüleceği üzere 2023 yılında da  konut dışı gayrimenkul piyasası eğilim cizgisi uzun yıllar ortalamsının üzerinde hareket ederek etmiştir

Grafik 7 adana ili konut dışı gayrimenkullerin uzun yıllara sarih satış adetlerini gösterir grafik.

4. 2023 yılı genel değerlendirmesi .

• 2023 yılında Adana ili konut piyasası daralırken,konut dışı gayrimenkul piyasasında gerçekleşen işlem sayıları,Adana genel gayrimenkul piyasasını canlı tutmakta ve sürüklemektedir.

1.   Grafik 1 de görüleceği üzere,2021 yılından günümüze ilimiz geneli gayrimenkul ,piyasasının canlı ve dengede bir trendle devam ettiği rahatlıkla söylenebilir.
2. Grafik 3 de görüleceği üzere,Adana ili gayrimenkul piyasasında,toplam 59634 adetlik satış işlemlerinin %40 ı konut piyasasında %60 ı ise konut dışı gayrimenkul piyasasında  gerçekleşmiştir. İlimiz konut piyasası yıllık satış adedi bazında daralırken ,burada kaybedilen  talep konut dışı gayrimenkul piyasasına yönelmiştir.
3. Grafik 1 de görüleceği üzere,Uzun dönemde ,2022  yılına kadar artan bir trend de hareket eden ilimiz ''genel gayrimenkul piyasası''2023 yılında yön değiştirmiş, ,2023 yılında Gerçekleşen satış işlem adedi , eğilim (trendline) çizgisinin üzerinde olmasına rağmen , bir önceki yıla göre %5 daralmıştır Buna rağmen ilimiz genel gayrimenkul piyasası toplam işlem hacmi ,yıl geneli için  tatmin edici olduğu söylenebilir.
4. Yine grafik3 de görüleceği üzere ,ilimiz gayrimenkul satışlarını , piyasanın trend değişimi başlangıç tarihi olan Eylül 2020 ayında günümüze, konut dışı gayrimenkul satışları sürüklemektedir.Talep konuttan,Konut dışı gayrimenkullere kaymıştır.İlimiz gayrimenkul piyasasında son üç yılda,konut piyasası işlem adetleri bazı aylarda daha önce ulaşatığı %65 ler seviyesinden  %35 ler seviyesine düşmüş, Konut dışı gayrimenkul piyasası ise ivmelenerek % 35 ler seviyesinden %65 ler seviyesine yükselmiştir.Konut dışı gayrimenkul satışları,genel gayrimenkul piyasasının 2023 yılında daha da  daralmasının önüne geçmiştir.,

• İlimiz konut piyasası  halen daralan bir trende hareket etmekte,mevcut konut talebi ötelenmekte, 2018 yılı ve öncesindeki yıllarda  oluşan işlem dengesini mumla aramaktadır.

1. Grafik 8 de görüleceği üzere,Konut piyasasındaki daralmanın ana nedeni,Kredili konut satışlarındaki ortaya çıkan olağandışı düşüş ve adetsel daralmadır.  2023 yılında ,  satışa konu olan konutlarda kullanılan 2146 adetlik kredili konut satış rakamı son 10 yılın en kötü satış adedidir.Adana genelindeki konut satışlarının sürükleyici unsuru olan kredili konut satışlarının payı  uzun dönemde konut piyasasında, % 50 ler seviyesinden 2023 yılının  bazı aylarında %4,7 ler seviyesine gerilemiştir.Uzun yıllara sarih Yıllık ortalama rakamının  ise çok çok  altındadır. Kredili satışlar 2023 yılını  %10 luk bir payla kapatmıştır.Bu oran ise ülkemiz genelinde  % 15 olarak gerçekleşmiştir.Yani konut ediniminde ilimiz genelinde konut kredisi kullanımı oranı ülkemiz ortalamasınında altındadır.
2. Yine İpotekli ilk satışlarda yıl içinde ortaya  çıkan daralma ise dikkat çekicidir.İlimizde tüm satışlar içinde ipotekli ilk satışların payı tüm konut satışlar içersinde %2,7 gerilemiştir.
3. Grafik 9 da verdiğimiz ilimiz konut satışlarının ilk el ,ikinci el ayrımında gösterir grafik incelendiğinde İlk kez satışa konu olan gayrimenkullerin satış adetlerindeki ciddi denilebilecek daralma olduğu gene rahatlıkla söylenebilir.İlk kez satışa konu olan konut satış rakamlarının düşüşü, konut piyasasındaki daralmanın ana nedenlerinden biridir.Piyasayı ikinci el konutlardaki satışlar ayakta tutmakta ve sürüklemektedir.
4. Yine ilimiz konut piyasasında oluşan satış işlem adetlerini Sarıçam ilçemizde oluşan konut satışları (tüm konut satışlarının %31 i) önemli katkı yapmaktadır.Sarıçam ilçemizde alt gelir grubunu yönelik ve nispeten küçük m2 lere sahip,fiyat olarak erişimi kolay ,daire stokunun fazlalığı nedeniyle burada oluşan  işlem adetleri ilimiz konut piyasasındaki daralmanın daha da kötüleşmesini önlemekte ve piyasadaki işlem adetlerinde oluşması muhtemel daralmanın önüne geçmektedir.
5. Adana ili 2023 yılı toplam konut satışı performansı, 2013 yılı  seviyelerine dönüş yapmış olduğu rahatlıkla söylenebilir.
6. Konut dışı gayrimenkul piyasasında  ise satışların %44 lük kısmı ,Seyhan ve burada diğer olarak sınıflandırdığımız (kozan,karaisalı,pozantı vs.) ilçelerimizde yoğunlaşmaktadır.Bu piyasada oluşan işlemler genelde tarla bağ bahçe ve küçük arazi ve arsa parçalarıdır.Bu piyasadaki , işlem adedinin artışında ana nedenlerden biri olarak bölgemizde yaşanılan büyük deprem sonrası kent sakinlerinin küçük arazilere güvenlik amacıyla yer edinimi gayretinde olmasının etken olduğu söylenebilir.

4.  2024 yılı piyasa beklentilerimiz.

2024 yılında ,Ülkemizde aylık ve yıllık enflasyon beklentilerin yüksek olması,  bu nedenle Konut ve konut dışı gayrimenkul piyasasındaki fiyatlama davranışlarındaki sağlıksızlığının yaratacağı talep dengesizliği,2021 yılından bu yana süre gelen anormal fiyat artışlarının etkisi,Yeni Konutta yaşanılan maliyet artışları,mevduat ve  kredi faiz oranlarının yıl genelinde oldukça yüksek olacağı beklentisi ,alt ve orta gelir grubundaki fertlerin gelir kaybı,ilimizde yaşanılan deprem afetinin tüketici davranışlarını değiştirmesi nedeniyle;

• 2024 yılının, ilimiz konut piyasında istenilen ivmenin yakalamısının zor olacağı bir yıl olacağı,2023 yılında ulaşılan konut satış rakamlarının altında yılın kapatılmasının muhtemel olduğu,
• Konut dışı gayrimenkul piyasasınında,bu niteliğe haiz gayrimenkul fiyatlarının doyuma ulaşmış ve yüksek değerlerde seyretmesi nedeniyle de talebin yavaşlayacağı,bu alanda da 2023 yılına nazaran 2024 yılında işlem hacmi kayıplarının olacağının muhtemel olmasını nedeniyle,

2024 yılında ilimiz tüm gayrimenkul piyasalarında, 2023 yılında oluşan içlem hacminin altında satış işlemleri ile kapatılması ve bir takım düzeltmelierin yaşanılacağı muhtemel bir yıl olacaktır.

Grafik 8 Adana ilinde konut kredilerinin uzun yıllara sarih aylık kullanım miktarlarının dağılımı

Grafik 9 Adana ili konut piyasası konut satışlarının ilk el ,ikinci el ayrımında gerçekleşen satışların yüzdesel dağılımı.