ÜLKEMİZ DE SON YILLARDA YAŞANAN KONUT FİYAT HAREKETLERİ BİR KÖPÜK (BALON) OLUŞUMU MUDUR ?

     Gayrimenkul piyasalarında köpük (balon) oluşumundan bahsedebilmek için ,köpük oluşumunun tanımı,köpük (balon) oluşumu ve sönümü için gereken süreçler ile söz konusu piyasa da yaşanan fiyat hareketlerinin bilinmesi gerekir.

      Bu blog yazımızda ; SPK'nın Lisans ve Sicil Eğitim Kuruluşu SPL 'nin Gayrimenkul değerleme esasları çalışma ders notları ,Beşinci bölümde (Sayfa 181 den) yer alan ve Sn Prof Dr Ali HEPŞEN 'nin gayrimenkul Piyasaları ve kurumlarına ilişkin 2011 yılındaki yayınına atıfta bulunarak,bu konu hakkında bilgiler veren SPL yayınınındaki açıklamaları irdeleyerek, bir sonuca varmaya çalışacağız.

      Yine bu blog yazısında ,Merkez Bankasının yayınladığı verilerden olan  Aylık TEFE oranları (reel varsayımı altında) ve KFE'i (konut fiyat endeksi ) kullanacağız.

Konuya geri gelecek olursak,

Köpük ; ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentileri sonucunda,gayrimenkul fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması anlamındadır.

Gayrimenkul piyasalarında köpük oluşumunun aşamaları ;

  1. Finansal serbestleşme hareketleri,
  2. Faiz oranı ve kredi oranları üzerindeki sınırlamaların kaldırılması,
  3. Konut talebinin hızlanması,
  4. Gayrimenkul piyasalarında arzın talebi karşılayamaması,
  5. Fiyatlarda yaşanan yükşeliş.

Yine Linkedin ortamında 21 temmuz 2020 de Sn.Prof.Dr. Ali HEPŞEN hocamıza köpük oluşumuna ilişkin yöneltiğimiz bir soruya verdiği cevabi metinde ''Aslında Prof.Dr R.Shiller in bu konuda daha net bir tespiti var,En az üç çeyrek dönem boyunca enflasyondan arındırılmış konut fiyatlarının en az %15 oranında artması ve aynı şekilde azalması köpük oluşumu ve sönümü şeklinde tanımlar.''açıklamasını içeren bir detay bilgiyi  paylaşmıştı.

gelelim,Gayrimenkul piyasalarında köpük sönümünün  aşamaları ;

  1. Köpük oluşumunun sönmesi,
  2. Konut fiyatlarının ani azalması,
  3. İpotekli konut kredisi teminat oranlarının düşmesi,
  4. Hane halkı gelirlerinin düşmesi ve kredi geri ödeme kabiliyetlerini yitirmesi,
  5. Geri ödenemeyen kredilerin hızla artması,
  6. Bankacılık sektöründe kredi tüketimin hızla azalması,
  7. Üretimin hızla azalması,
  8. İşsizliğin artması
  9. Ekonomik durgunluk.

olarak açıklanır.

Yine MB 'sınca yaınlanan , son iki yıllık yönelik konut fiyat endeksi ve enflasyon gerçekleşmeleri incelersek aşağıda vermiş olduğumuz tabloya ulaşırız.

AYLAR TÜ FE ÇEYREK DÖNEMLER TÜFE TOPLAMLARI AYLIK KFE DEĞERLERİ AYLIK KFE DEĞİŞİMLERİ ÇEYREK DÖNEMLER KFE ARTIŞ TOPLAMLARI ÇEYREK DÖNEMLER HALİNDE ENFLASYONDAN ARINDIRILMIŞ KFE ARTIŞ ORANLARI
Oca.22 11,10 21,37 279,9 11,7 34,7 13,29
Şub.22 4,81 318,0 13,6
Mar.22 5,46 347,7 9,3
Nis.22 13,58 21,51 383,0 10,2 31,7 10,22
May.22 2,98 431,1 12,6
Haz.22 4,95 470,0 9,0
Tem.22 2,37 6,91 507,8 8,0 20,9 13,98
Ağu.22 1,46 548,2 8,0
Eyl.22 3,08 575,0 4,9
Eki.22 3,54 7,60 605,8 5,4 14,5 6,94
Kas.22 2,88 629,2 3,9
Ara.22 1,18 662,7 5,3
Oca.23 6,65 12,09 708,5 6,9 20,7 8,64
Şub.23 3,15 768,1 8,4
Mar.23 2,29 809,6 5,4
Nis.23 2,39 6,35 847,4 4,7 13,2 6,83
May.23 0,04 878,0 3,6
Haz.23 3,92 921,0 4,9
Tem.23 9,49 23,33 988,7 7,4 17,1 -6,18
Ağu.23 9,09 1043,1 5,5
Eyl.23 4,75 1087,9 4,3
Eki.23 3,43 9,64 1129,5 3,8 6,8 -2,85
Kas.23 3,28 1150,0 1,8
Ara.23 2,93 1163,2 1,1

   

Artık,Köpük (balon ) oluşumu ile ilgili tanım ve süreçleri ile  Fiyat endekslerini kullanarak oluşturduğumuz  Tabloyu da yukarıda verdikten sonra ;

Başlığımız olan ÜLKEMİZ DE SON YILLARDA YAŞANAN KONUT FİYAT HAREKETLERİ BİR KÖPÜK (BALON) OLUŞUMU MUDUR ? KÖPÜK VAR MI ? sorusunun cevabını doğru sorularla ,aşağıdaki gibi arayabilir ve sonuca oluşabiliriz.

Soru 1 ) Geçmiş yıl ve dönemlerde  ülkemizde Faiz oranı ve kredi oranları üzerindeki sınırlamalar mevcutmuydu.?

Cevabımız evet olacaktır.

Soru 2 ) Geçmiş yıl ve dönemler konut dışı gayrimenkuller ile konut talebi hızlanmış mıdır ?

Cevabımız evet olacaktır.2022 yılı sonuna kadar genel gayrimenkul alım satım adetleri artmıştır. 2023 yılında ise Genel gayrimenkul satışları küçülmesine rağmen anlamlı denilebilecek (daralma oranı %11 ) bir daralma yaşanmamıştır.Gayrimenkul satışların da 2020 yılının temmuz ayı sonrası   sadece trend değiştirmiş,Konut satışları tüm satışlar içerisinde % 40 lar  seviyesinde gerlilemiş, son bir yıldır ise tüm gayrimenkul piyasası içinde %35 ler seviyesinde yatay hareketine  etmektedir.

Soru 3 ) Geçmiş yıl ve dönemlerde,konut piyasalarında arzın talebi karşılayamaması durumu yaşamış mıdır ?

Cevabımız hayır olacaktır.2022 yılı sonuna kadar mevcutta olan  stok fazlası yeni konutlar ile yeni giren üretim piyasadaki talebi karşılamıştır.2022 yılı başından bu yana  ise gelir ve konut fiyatlarındaki dengesizlik nedeniyle talep daralmış ve ötelenmiş olup  bu şekilde hareketine devam  etmektedir.

Soru 4 ) Geçmiş yıl ve dönemlerde  konut fiyatlarında yükselişler yaşanmış mıdır ?

Cevabımız evet olacaktır.konut fiyatları 2020 yılında günümüze artan bir yükseliş trendi ile hareket etmiş,2023 yılının üçüncü ceyreğinden tibaren ise nominal anlamda düşen bir trendde hareket etmektedir.

Soru  5 ) Ülkemizde çeyrek dönemler halinde enflasyondan arındırılmış Konut fiyat artış oranları en az %15 oranında artmış mıdır ?

Cevabımız hayır olacaktır. 2022 yılı ilk çeyreği ile aynı yılın üçüncü çeyreğinde % 14 ler seviyesinde enflasyondan arındırılmış konut fiyat  artışları yaşanmış ama Köpük nitelemesi yapılabilmesi için gereken üç çeyrek dönem üst üste en az %15 ve üzeri enflasyondan arındırılmış konut fiyat artışları meydana gelmemiştir.

Soru 6 ) Halen ülkemizde konut fiyatlarında ani ve anlamlı  azalma veya düşüş yaşanmakta mıdır ?

Cevabımız hayır olacaktır. 2023 yılının üçünçü ve dördüncü çeyreğinde ülkemizde konut fiyat artışı tersine dönmüş,2023 üçüncü çeyrekte enflasyondan arındırılan konut fiyatlarında %13 lere yakın anlamlı sayılabilecek fiyat düşüşleri yaşanmış ama bu ivme ,dördüncü çeyrekte %3 ler mertebesine gerilemiştir. 2023 yılı üçünçü çeyreğindeki düşüş dikkate değer olsada son çeyrekte aynı oranda bir düşüş olmamıştır.

Soru 7 ) Ülkemizde İpotekli konut kredili teminat oranları düşmekte midir ?

Cevabımız evet olacaktır.Mevcut ipotekli stoğu 2020 yılı öncesine aittir.An itibarı ile ortalama ipetekli konut stoğunun teminat oranları 300.000 Tl ler seviyesine kadar geri gelmiştir.Nedeni ise konut kredilerinde son üç yıldır meydana gelen daralma ve konut fiyatlarının son dört yılda yaşaşan  irrasyonel denilebilecek fiyat artışlarıdır.

Soru 8 ) Ülkemizde Konut üretiminin hızla azalması söz konusu mudur ?

Cevabımız hayır olacaktır.Yeni konut ruhsat  başvuruları 2020 yılında itibaren azalarak  yıllık 500.000 adet seviyelerine geri gelmiş ülkemizin ihtiyacı olan tahimini 750.000 adetli konut ihtiyacını karşılamasa da çok büyük ve hızla azalması gibi  bir durum  kanımızca söz konusu değildir.

soru 9 ) Ülkemizde halen yaşanan bir ekonomik durgunluk var mıdır ?

Cevabımız hayır olacaktır. 2023 yılında ülkemizin Toplam gayri milli hasılası resmi verilere göre  artmıştır.Problem gelir dağılımındadır.

   Yukarıda kendimize sorduğumuz sorular ve bu sorulara verdiğimiz cevaplar ışığında ,Ülkemizde gayrimenkul piyasalarında özellikle konut piyasında oluşan fiyatlar kanımızca Köpük oluşumuna benzer piyasa gelişmeleri olsa bile bir köpük (balon)  oluşumu olarak nitelendirmek oldukça güçtür.

  Çünkü;

  1. 2018 yılından önce gerçekleşen konut imalatları ve yapı ruhsat izinleri, bu yıldan sonra piyasaya  stok fazlası olarak yansımış,stoktaki yeni konutlar ve 2018 yılından sonra stoğa giren konutlarla birlikte ,2022 yılına kadar mevcut stok ve üretim, konut ihtiyacına cevap vermiş,Piyasalarda arzın talebi karşılayaması gibi bir durum yaşanmamıştır.
  2.  Geçmiş yıllardaki konut ve arsa Fiyatlarındaki ani ve yüksek oranlı nominal fiyat artışlarını ,yaşanan yüksek enflasyon ortamı ve enflasyon gerçekleşmelerine karşı ,arz edenlerin kendileri koruma davranışı ve rasyonelitenin dışında irrasyonel fiyatlama öngörülerine bulunmaları ve ortamın oluşturduğu fırsattan yararlanma davranışı olarak değerlendirilebilir.
  3. Yine son birkaç yıldır yaşadığımız süreç her ne kadar Gayrimenkul piyasalarında köpük oluşum ve sönümü  aşamaları ile büyük benzerlikler gösterse de tam olarak yukarıdaki tanımlarının tamamı gerçekleşmemiştir.
  4. Yine Ülkemizde ''En az üç çeyrek dönem boyunca enflasyondan arındırılmış konut fiyatlarının en az %15 oranında artması ve aynı şekilde azalması köpük oluşumu ve sönümü şeklinde tanımlar.''ifadesinde yer alan fiyat hareketleri geçmiş yıl ve dönemlerde tanım kapsamında gerçekleşmemiştir.

    Sonuç olarak ;şu günlerde gayrimenkul ve konut fiyatlarında nominal ve dolar bazlı bir düzeltme hareketi gerçekleşmektedir.Geriye dönük gerçekleşmiş olan  fiyatlardaki hızlı çıkış, bir soluklanma dönemine girmiştir. Konut kredilerindeki faiz oranlarının yüksekliği,talep edenlerin başka yatırım enstürumanlarına yönelmesi,alt ve orta gelir gruplarının gelir yetersizliği nedeniyle sürekli konut talebi ötelenmektedir.Bu düzeltme hareketi piyasadaki ötelenmekte olan talep için ,gerekli şartların önümüzdeki süreçte oluşması ve piyasalardaki dengesizliğin düzelmesi ie aylık enflasyon oranlarında ileride oluşması muhtemel  düzelme neticesinde  son bulacaktır.

YIRTIK OLAN BALON PATLAMAZ..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Paylaş